Kiracı hakları, kiracı ile mülk sahibi arasındaki ilişkiyi düzenleyen yasal çerçeveye dayanır ve kiracıların haklarını korumak amacıyla yasalarla güvence altına alınmıştır. Ülkemizde, 2011 yılından bu yana yürürlükte olan “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” bu alanda temel bir düzenleme sunmaktadır.

Borçlar Kanunu’na Göre Kiracının Hakları
2019 yılında güncellenen ve 2021 yılı itibarıyla hala geçerliliğini koruyan düzenlemeler doğrultusunda, kiracılar Borçlar Kanunu kapsamında bir dizi hakka sahiptir. Bu haklar, mülk sahibinin sorumluluklarını ve kiracının bu sorumluluklar çerçevesinde sahip olduğu yasal güvenceleri belirler.

Kiracıların Bilmesi Gereken Temel Haklar

• Ev Sahiplerinin Sorumlulukları: Ev sahibi, haklı bir gerekçesi olmadıkça, kiracı kontrat süresi dolmadan kiracıyı konuttan çıkaramaz. Bu haklı gerekçeler, kanunlarda açıkça belirtilmiştir. Örneğin, mülk sahibinin ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konuta ihtiyaç duyması gibi durumlar bu gerekçeler arasında yer alır.

• Mülkün Korunması ve Bakımı: Borçlar Kanunu’nun 301. maddesi gereğince, mülk sahibi, kira sözleşmesi süresince mülkü, kiracının taşındığı haliyle muhafaza etmekle yükümlüdür. Dolayısıyla, evin bakım ve tadilat masrafları mülk sahibine aittir. Kiracı, bu masrafları üstlenerek kira bedelinde indirim talep edebilir, ancak bu konuda öncelikle ev sahibiyle anlaşma sağlanmalı ve yapılan harcamalar belgelendirilmelidir.

• Kusurlar ve İndirim Hakkı: Kiracı, mülkten tam olarak yararlanamamasına neden olan sonradan ortaya çıkan kusurların giderilmesini talep etme hakkına sahiptir. Eğer bu kusurlar giderilemezse, kira bedelinde indirim talep edebilir.

• Sözleşmenin Otomatik Yenilenmesi: Kira sözleşmeleri, belirli bir tarihte sona ermedikçe ve yeni bir sözleşme hazırlanmamışsa, otomatik olarak bir yıl uzatılır.

• Mülkün Devri: Kiracı, kiraladığı mülkü üçüncü bir kişiye devretme hakkına sahiptir. Ancak bu durumda, mülk sahibinden yazılı izin alınması gerekmektedir.

• Apartman Yönetimi: Kiracılar, apartman yönetiminde aktif rol alabilir ve yönetici olarak seçilebilirler. Bunun için apartman toplantılarına katılmaları yeterlidir.

• Vergi ve Sigorta Ödemeleri: Sigorta ve vergi ödemeleri, kira sözleşmesinde aksi belirtilmedikçe, mülk sahibinin sorumluluğundadır.

• Depozito İadesi: Kiracı, mülkü aldığı gibi teslim ettiği sürece, mülk sahibi depozito tutarını geri vermekle yükümlüdür.

• Kira Ödemeleri: Kiracı, kira bedelini zamanında ödemek zorundadır; ancak mülk sahibi, geç ödenen kiralar için cezalı kira veya ek bir ödeme talep edemez. Kira ödemelerinde sürekli aksama olması durumunda, mülk sahibi tahliye davası açabilir.

• Evin Zamanla Yıpranması: Kiracı, zamanla eskiyen demirbaşlardan sorumlu tutulamaz. Örneğin, zamanla yıpranan mobilyalar veya solan duvarlar için kiracıya ek bir masraf çıkartılamaz.

• Kentsel Dönüşüm Durumları: Kiracının oturduğu konut kentsel dönüşüm kapsamında boşaltılmak zorundaysa, devlet, kiracıya iki kira bedeli kadar maddi yardımda bulunur. Bu konu hakkında daha fazla bilgi almak isteyenler, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’a başvurabilirler.

• Kontratı Olmayan Kiracılar: Kira sözleşmesi olmayan kiracılar da bu yasal düzenlemelerden faydalanabilir. Kira sözleşmesi yapılmamış olması, kiracının haklarını ortadan kaldırmaz.

Kiracı Hakları İçin Başvuru Mercii Kiracılar, mülk sahibiyle kira veya konut/işyeri kuralları konusunda yaşadıkları sorunları çözmek için Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurabilirler. Bu mahkemeler, kiracıların haklarını savunmak ve uyuşmazlıkları çözmekle yükümlüdür.